為積極探索破解難題，打破瓶頸，高質(zhì)量推動(dòng)江蘇城市更新行動(dòng)實(shí)踐，近日，江蘇省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳會(huì)同省自然資源廳并商省有關(guān)部門研究起草的《關(guān)于支持城市更新行動(dòng)的若干政策措施（征求意見稿）》（以下簡稱《征求意見稿》），公開向社會(huì)征求意見。
《征求意見稿》從優(yōu)化規(guī)劃編制實(shí)施管理、創(chuàng)新土地供應(yīng)使用方式、提升產(chǎn)權(quán)登記辦理服務(wù)水平、完善施工圖審查管理體系、加強(qiáng)消防設(shè)計(jì)審查驗(yàn)收銜接、加大財(cái)稅金融支持和組織推進(jìn)力度六個(gè)方面，提出18項(xiàng)政策措施。
在優(yōu)化規(guī)劃編制實(shí)施管理上，《征求意見稿》提出，深化規(guī)劃編制內(nèi)容，科學(xué)設(shè)置規(guī)劃指標(biāo)，提高規(guī)劃實(shí)施效率。發(fā)揮國土空間詳細(xì)規(guī)劃（以下簡稱“詳細(xì)規(guī)劃”）引導(dǎo)作用，對符合城市更新需求的既有詳細(xì)規(guī)劃，繼續(xù)沿用；對確需編制或修改的，按照急用先編原則，充分考慮城市更新實(shí)際需求編制更新地區(qū)詳細(xì)規(guī)劃。在街區(qū)層次詳細(xì)規(guī)劃（即更新實(shí)施單元詳細(xì)規(guī)劃）中，明確保留、改造、拆除的更新區(qū)域和地下空間利用范圍，合理確定用地性質(zhì)，細(xì)化用途混合和兼容要求，合理確定地塊建筑密度、高度、容積率和綠地率等指標(biāo)。
對歷史城區(qū)包括歷史文化街區(qū)、歷史地段等特定區(qū)域，按照保護(hù)要求因地制宜確定規(guī)劃指標(biāo)。城市更新地區(qū)中對現(xiàn)狀建筑密度較高等無法達(dá)到現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范的區(qū)域，在征得利害關(guān)系人同意的前提下，按照“優(yōu)化不惡化”原則，在詳細(xì)規(guī)劃中對建筑高度、日照間距、停車配建、建筑密度、綠地率、建筑退讓距離等規(guī)劃指標(biāo)進(jìn)行適應(yīng)性優(yōu)化完善。為滿足安全、環(huán)保、無障礙標(biāo)準(zhǔn)等要求，對于城市更新地區(qū)增設(shè)必要的樓梯、電梯、公共走廊、無障礙設(shè)施、風(fēng)道、外墻保溫等附屬設(shè)施以及景觀休息設(shè)施等情形，其新增建筑量可不計(jì)入規(guī)劃容積率。要推動(dòng)建立詳細(xì)規(guī)劃動(dòng)態(tài)更新機(jī)制，探索并聯(lián)審批，縮短規(guī)劃許可辦理時(shí)長。
創(chuàng)新土地供應(yīng)使用方式上，《征求意見稿》提出，支持各地依法依規(guī)運(yùn)用劃撥、出讓、租賃等多種方式，保障城市更新項(xiàng)目用地。對布點(diǎn)分散、單體規(guī)模小、對其他建筑物構(gòu)筑物有密切依附關(guān)系的社區(qū)養(yǎng)老、社區(qū)管理、群眾體育、新能源汽車充電設(shè)施等配套設(shè)施，可依據(jù)詳細(xì)規(guī)劃、國家和省相關(guān)政策文件，納入供應(yīng)地塊的規(guī)劃條件，補(bǔ)齊更新區(qū)域公共服務(wù)配套短板。鼓勵(lì)原土地使用權(quán)人依法以轉(zhuǎn)讓、經(jīng)分割審批后部分轉(zhuǎn)讓或出租土地使用權(quán)等方式盤活利用。
規(guī)范引導(dǎo)土地用途轉(zhuǎn)換，《征求意見稿》明確，結(jié)合新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)發(fā)展需要，支持不同產(chǎn)業(yè)用地類型合理轉(zhuǎn)換，鼓勵(lì)各地探索制定存量建設(shè)用地用途轉(zhuǎn)換負(fù)面清單，依據(jù)詳細(xì)規(guī)劃、規(guī)劃條件和供地政策進(jìn)行混合復(fù)合更新，依法依規(guī)辦理供地手續(xù)。對經(jīng)地方人民政府審定的城市更新項(xiàng)目，因土地用途轉(zhuǎn)換需補(bǔ)繳土地出讓金的可以按規(guī)定分期繳納。鼓勵(lì)各地根據(jù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的實(shí)際需要，考慮采用不高于法定最高出讓年限或租賃年期供應(yīng)產(chǎn)業(yè)用地，依法依規(guī)予以續(xù)期。更新后的混合用途宗地出讓時(shí)，屬于不同用途不動(dòng)產(chǎn)難以分割且只有一個(gè)使用者情形的，可統(tǒng)一按綜合用地、最高不超過50年設(shè)定出讓年限；屬于不同用途不動(dòng)產(chǎn)可以分割且最終使用者為不同單位或個(gè)人情形的，一般應(yīng)按宗地所含的具體土地用途分別確定出讓年限，并明確不同用途相應(yīng)的土地面積。
產(chǎn)權(quán)復(fù)雜是城市更新實(shí)踐中的一大難題。《征求意見稿》提出，各市、縣（市、區(qū)）人民政府根據(jù)實(shí)際情況出臺本地化解歷史遺留問題的政策文件，針對用地手續(xù)不完善、欠繳土地出讓價(jià)款和相關(guān)稅費(fèi)、未通過建設(shè)工程規(guī)劃核實(shí)、開發(fā)建設(shè)主體滅失或不再具備相應(yīng)資格、無法提供竣工材料、已銷售房屋的建設(shè)用地使用權(quán)被抵押或查封、房屋土地信息不一致、項(xiàng)目跨宗地建設(shè)等不動(dòng)產(chǎn)歷史遺留問題，明確不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)登記路徑。對城市更新形成的不動(dòng)產(chǎn)，兼容多種功能的土地和建筑物的，可分割的可按不同宗地范圍、不同建筑區(qū)域或樓層辦理分割審批手續(xù)、分區(qū)分層設(shè)權(quán)后，辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。
《征求意見稿》提出，在改善消防條件、提升消防本質(zhì)安全水平的前提下，支持各地對《江蘇省既有建筑改造消防設(shè)計(jì)技術(shù)要點(diǎn)（試行）》中尚未包括，但確有現(xiàn)實(shí)需求的內(nèi)容進(jìn)行試點(diǎn)，適時(shí)總結(jié)成功經(jīng)驗(yàn)并復(fù)制推廣。各地應(yīng)當(dāng)建立適應(yīng)城市更新中既有建筑改造利用規(guī)劃、建設(shè)、消防的審批管理規(guī)則。鼓勵(lì)各地因地制宜，積極探索“城市微鑒定”“社區(qū)鑒定師”等城市更新服務(wù)制度。
城市更新錢從哪里來？《征求意見稿》提出，拓寬資金來源渠道，在不新增地方政府隱性債務(wù)、依法合規(guī)、風(fēng)險(xiǎn)可控的前提下，鼓勵(lì)政策性銀行和商業(yè)銀行為城市更新項(xiàng)目實(shí)施主體提供長周期、低利率信貸支持。在保障公共利益前提下，對可經(jīng)營、可出售、可出租的更新項(xiàng)目或資產(chǎn)，通過REITs、社會(huì)投資人+EPC等多渠道籌集資金，優(yōu)先通過市場化方式運(yùn)作。鼓勵(lì)各地整合、統(tǒng)籌利用各項(xiàng)國家政策性資金，推動(dòng)城市更新項(xiàng)目實(shí)施。對符合條件的保障性住房建設(shè)、城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目，支持納入地方政府專項(xiàng)債券申報(bào)范圍。優(yōu)化省級專項(xiàng)資金支持方式，更多采取免審即享的方式，對城市更新重點(diǎn)領(lǐng)域和重點(diǎn)地區(qū)符合條件的項(xiàng)目提供貸款貼息，撬動(dòng)更多金融和社會(huì)資本參與城市更新，鼓勵(lì)有條件地區(qū)整合資源實(shí)行省市（縣）聯(lián)動(dòng)。對國家城市更新試點(diǎn)城市及省級城市更新試點(diǎn)項(xiàng)目，更新主體實(shí)施多地塊并宗、更新后交易，積極落實(shí)因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)等土地增值稅有關(guān)稅費(fèi)支持政策。對“工改工”類的低效產(chǎn)業(yè)用地更新項(xiàng)目，交易環(huán)節(jié)的土地增值稅等各項(xiàng)稅費(fèi)符合延期繳納稅款條件的，及時(shí)予以辦理。
《征求意見稿》鼓勵(lì)多元主體參與城市更新。依據(jù)規(guī)劃管控要求，結(jié)合不同產(chǎn)權(quán)主體意愿，分別或者組合運(yùn)用政府征收收儲(chǔ)、產(chǎn)權(quán)主體間權(quán)屬轉(zhuǎn)讓、聯(lián)營入股、自主改造等多種形式開展城市更新活動(dòng)。支持各地成立符合地方特點(diǎn)和更新需求的專業(yè)化更新實(shí)施主體，并通過信息公開、模式創(chuàng)新等途徑廣泛吸引社會(huì)資本參與，形成聯(lián)動(dòng)策劃、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)、運(yùn)營一體化更新解決方案，推動(dòng)開發(fā)主體轉(zhuǎn)變?yōu)楦碌貐^(qū)的長期運(yùn)營商。
江蘇將建立省級試點(diǎn)項(xiàng)目分類評價(jià)辦法，對實(shí)施水平較高、綜合效益明顯的項(xiàng)目及時(shí)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，納入省實(shí)施城市更新行動(dòng)可復(fù)制經(jīng)驗(yàn)做法清單在全省推廣。